La Ville de Montréal fait face à une crise du logement qui touche de plein fouet la classe moyenne et les locataires à faible revenu. Plutôt que d’adopter des solutions durables pour stimuler l’offre et assouplir le marché, l’administration Plante a choisi d’adopter une posture punitive en limitant drastiquement la location à court terme via Airbnb. Sous couvert de vouloir « protéger le parc locatif », cette politique restrictive démontre une incompréhension fondamentale des mécanismes de l’économie du logement.
En interdisant Airbnb neuf mois par année, la Ville ne fait que masquer temporairement les symptômes d’un problème qu’elle contribue à aggraver par ses propres décisions. Il est temps de prendre du recul et d’analyser la situation sous l’angle de l’économie 101.
Le logement, une question d’offre et de demande
L’un des principes fondamentaux de l’économie est la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la demande pour un bien dépasse l’offre disponible, les prix augmentent. Cela est vrai pour les produits alimentaires, le pétrole… et, bien sûr, les logements. À Montréal, la demande en logement ne cesse d’augmenter en raison de plusieurs facteurs : une population croissante, un afflux d’étudiants et de travailleurs, et un intérêt accru pour l’immobilier comme investissement.
Le problème majeur n’est donc pas Airbnb, mais bien l’incapacité du marché à répondre à cette demande croissante. Et pourquoi ? Parce que l’administration municipale, au lieu d’encourager la construction, l’investissement et l’innovation en matière d’habitation, empile les restrictions, les délais bureaucratiques et les règlements qui freinent l’offre de nouveaux logements.
Les erreurs fondamentales de l’administration Plante
1. Restreindre Airbnb ne libérera pas de logements abordables
L’idée derrière la réglementation d’Airbnb est que les logements actuellement utilisés pour la location à court terme retourneront sur le marché locatif traditionnel. C’est une hypothèse naïve et erronée.
Beaucoup des unités offertes sur Airbnb sont des condos ou des résidences secondaires qui ne seraient pas mises en location à long terme de toute façon. Certains propriétaires ont choisi ce modèle d’affaires parce qu’il leur offre plus de flexibilité et de rentabilité. En leur enlevant cette option, plusieurs d’entre eux préféreront tout simplement garder leurs logements inoccupés ou les vendre, ce qui ne fait qu’aggraver la pénurie de logements locatifs.
De plus, la Ville oublie un point crucial : l’impact économique d’Airbnb sur l’écosystème urbain. Moins de locations à court terme signifie moins de touristes, moins de revenus pour les commerces locaux, et une pression accrue sur l’industrie hôtelière qui ne peut pas toujours absorber la demande.
2. La réglementation excessive de la construction empêche l’offre de suivre la demande
Si l’administration Plante voulait réellement s’attaquer à la crise du logement, elle chercherait à encourager la construction et la densification urbaine. Or, depuis son arrivée en poste, la Ville n’a cessé de complexifier les processus d’approbation des projets immobiliers, de restreindre les nouvelles constructions sous prétexte de préserver le « caractère » des quartiers, et de décourager les promoteurs par des taxes et des contraintes réglementaires.
Chaque mois de retard dans l’approbation d’un projet, chaque nouvelle restriction sur le zonage, chaque contrainte imposée aux investisseurs réduit le nombre de logements disponibles sur le marché. Résultat ? Moins d’appartements, plus de pression sur les loyers, et une crise qui ne fait qu’empirer.
3. L’interventionnisme municipal nuit aux solutions du marché
Plutôt que d’étouffer le marché avec des interdictions et des réglementations rigides, la Ville devrait laisser les forces économiques faire leur travail. Encourager les partenariats public-privé, simplifier les procédures de construction, et favoriser la conversion de bâtiments sous-utilisés en logements sont des solutions qui permettraient d’augmenter rapidement l’offre.
Les villes qui ont réussi à gérer leur crise du logement ne sont pas celles qui ont imposé des interdictions draconiennes, mais bien celles qui ont adopté des politiques favorisant la flexibilité et l’investissement immobilier.
Le véritable impact de la politique de l’administration Plante
Loin de résoudre la crise du logement, les restrictions sur Airbnb ne feront qu’aggraver la situation. En réduisant les opportunités économiques des propriétaires et en nuisant à l’industrie touristique, Montréal s’engage dans une voie qui risque d’avoir des effets inverses à ceux escomptés.
Au lieu de combattre les entrepreneurs et les investisseurs, la Ville devrait chercher à travailler avec eux pour trouver des solutions durables. Cela passe par :
- Un allègement des restrictions sur la construction pour stimuler l’offre de logements ;
- Une simplification des processus d’approbation pour éviter les délais bureaucratiques interminables ;
- Des incitatifs pour la conversion de bureaux et d’immeubles sous-utilisés en logements ;
- Une régulation plus intelligente d’Airbnb qui encadre la pratique sans la tuer.
Le vrai problème du logement à Montréal n’est pas Airbnb, mais bien l’incapacité de l’administration municipale à comprendre que l’offre doit répondre à la demande. En s’attaquant aux mauvaises cibles, Valérie Plante et son équipe ne font que s’assurer que la crise perdure.
Si Montréal veut réellement offrir plus de logements abordables à ses citoyens, elle doit arrêter d’imposer des interdictions inutiles et commencer à travailler avec les forces du marché, et non contre elles.